北京旅游景點聯盟

怎樣把房產轉給子女最合算

樓主:時尚旅游 時間:2019-04-26 04:35:10

濱江花園二手房

如何才能以較為合理的成本取得父母的房產,成為不少人關心的問題。通過對比發現:繼承成本最低,贈與成本次之,買賣方式成本最高。每一種方式都有其可取之處,關鍵在于根據自身實際情況進行取舍。

文/本刊記者 甄愛軍

近日,本刊編輯部接到讀者咨詢電話,了解父母房產如何過戶給子女方面的問題;同時,記者身邊也有熟人討論這個問題,大家關注的焦點都是怎樣才能做到以最合適的方式并以最低的成本完成這項工作。

父母房產“有償”取得

據了解,目前人們對父母與子女之間的財產轉移方式較為關心,尤其是金額較大的房產。對于一線城市居民來說,一套房產動輒幾百萬元,部分面積較大、地段不錯的住宅價值甚至超過千萬元,因此繼承金額如此巨大的財產,通過何種方式以最小的成本取得,確實需要認真思考。

此外,出于其他需求,父母提前將房產過戶給子女的情形也時有出現。最為常見的是子女結婚后購房在別處居住,但父母住房為學區房,為了方便孩子就近入學,所以父母也會提前將名下的房產過戶給子女。

就目前來說,子女取得父母房產的途徑主要有3種,包括繼承、買賣和贈與。每一種方式所對應的成本各不相同,而且所對應的條件也有所區別,所以到底采用哪種方式,則需要根據不同的情況采取有針對性的措施。

3種方式成本對比

每一種轉讓方式對應的成本不一樣,總體而言,繼承成本最低,贈與次之,買賣方式成本最高,下面我們就具體轉讓方式所需承擔的不同成本進行詳細分析。

繼承成本最低

辦理房地產繼承過戶需要產生一定的費用,主要包括房地產繼承權公證費用、房屋評估費用及房地產過戶費等。

繼承公證費和房屋評估費是繼承過戶中兩項最大的成本。繼承權公證費用主要按照繼承人所繼承的房地產的評估價2%來收取,最低不低于200元。業內人士解釋說,對于父母名下房產的價值,并非自己說了算,需經過具有相應資質的評估機構根據當前市場行情進行評估而定。通常情況下,評估價格與市場價相差不大,所以該費用可基本確定為按市場價2%來收取。

房地產價值評估費用按照階梯式收費,按房產評估價的0.01%~0.5%不等。當然,評估價格越高部分,收取標準越低,如總價超過10001萬元部分,按照0.01%來收取(具體見下表)。

表1 現行房產評估的收費標準

范圍 標準 累計金額(萬元)

100萬以下部分 5‰ 0.5

100~1000萬部分 2.5‰ 2.75

1001~2000萬部分 1.5‰ 4.25

2001~5000萬部分 0.8‰ 6.65

5001~8000萬部分 0.4‰ 7.85

8001~10000萬部分 0.2‰ 8.25

10001萬以上部分 0.1‰

此外,繼承過戶時應承擔過戶稅費,根據房屋評估價收取0.05%的合同印花稅,同時還收取登記費和權證印花稅等,后兩項費用極低,可忽略不計。如以外環線以外一套總價為230萬元的普通住宅為例,子女繼承該房產時所需負擔的費用不到7.4萬元。

買賣最為利索

父母與子女之間也可以通過買賣方式完成財產轉移。這種轉讓方式交易成本較高,但卻為日后轉讓省下了不小的開支。

記者通過咨詢稅務部門得知,父母將房子“賣給”子女,與普通的交易方式完全相同,并無明顯區別,交易過程中所產生的稅費也與普通房產買賣方式毫無二致。

房產買賣承擔稅費最高的情形為該房產購買時間不滿2年,且子女名下已有房產,那么,交易雙方要承擔3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個人所得稅。舉例說明,如有人將外環線以外一套230萬元住宅(普通住宅)轉讓過戶給子女,產生的稅費包括契稅:230萬×3%=6.9萬元;增值稅:230萬÷(1+5%)×5%=10.95萬元;個人所得稅:230萬×1%=2.3萬元,3項共計:20.15萬元。

不過記者了解到,有部分城市父母與子女之間的房產買賣行為可自行定價,因而稅負水平大幅降低。如鄭州(樓盤)、揚州(樓盤)等城市,父母與子女之間房產買賣轉讓,合同約定的價格總額可低至最低報稅標準100元,這樣,所有稅費相加不會超過兩位數,因而過戶成本大幅降低。

贈與費用不低

贈與是一種較為經濟的轉讓過戶方式。據了解,贈與方式主要承擔的費用包括契稅、評估費、公證費及少量的過戶費用。其中,稅費收費標準為3%,房產評估費用按照階梯式收費,按房產評估價的0.01%~0.5%不等,公證費按照評估價的1%收取。同樣以上述案例中總價為230萬元的房產估算,采用贈與方式過戶時,所需承擔的稅費約12萬元。

通過計算發現,以贈與方式將父母房產過戶給子女,所需承擔的費用較為適中。不過,這種方式完成過戶,給日后轉讓留下了一絲隱患,因為需要極高的個稅。稅務部門有關人士介紹說,轉讓贈與類房產,需按照買入、賣出差價征收20%的個稅,如果房產收入時總價較低而后大幅增值,屆時所需承擔的個稅并不低。

靈活多變選擇辦法

如何才能選擇到最佳的轉讓方式?成本固然是主要考察因素,但專家建議還應對自身需求綜合考量之后再確定。

子女繼承父母房產,天經地義。但繼承過戶方式也存在一些限制,如果考慮為孩子就近入學急于落戶而父母健在,則無法通過繼承這種方式來完成過戶,必須考慮買賣或者贈與方式。此外,這種方式也有一些繁瑣的地方,即有遺囑按照遺囑執行,而無遺囑時則按房產所有具有繼承權人數平均分配,有時候獨生子女僅有父母房產不到二分之一的份額。而且在子女辦理過戶時,還必須提供其他人對房產放棄繼承的書面同意才行。

買賣轉讓這種過戶方式,尤其是在一些可自行確定合同價的城市,由于稅費大幅降低,不失為一種上佳選擇。但這種方式在很大程度上會受到政策影響,近期隨著調控收緊,部分城市名下已經有兩套及以上住房的子女,則會受到現有調控政策限制而無法實現過戶,因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下,則只能通過贈與方式了。

贈與方式簡單便捷,而且所需承擔的費用也不是很高,這種方式也值得考慮。尤其是在限購的大背景下,部分沒有購房資格的外地人或者境外人士,可以通過這種途徑完成過戶。不過這種方式只適合考慮將房產留作自用或長期出租,而如果今后要出售,這種方式就不太適合了,未來所需面對的高額稅費將會是一個不小的負擔。

朋友 圖片 表情 草稿箱
請遵守社區公約言論規則,不得違反國家法律法規
速度与激情9-速度与激情9在线观看