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現在網購這么火 貴陽的商鋪值不值得投資

樓主:最愛濟寧 時間:2019-10-09 20:18:49

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因為長期持續關注貴陽樓市,最近很多粉絲咨詢我的一個問題是:貴陽的商鋪怎么樣,還值不值得買?對此,我的回答一直是:優先考慮住宅,如買商鋪,一定要慎重。

今天我們先不說客觀的數據,就從生活中的幾個細節變化,談談城市空間平權問題。

自從有了app,不知道你注意到沒有,生活的社區周圍,許多銷售日用產品的拎包式消費商鋪和門店變得越來越少了,生意也逐漸冷清。

就算是體驗式消費的吃喝玩樂業態,很多也僅局限于老顧客,除了從各個美食、團購app過來嘗新的散客,其他的街邊散客,光顧店內的,基本很少。

每天開車出門,收到的宣傳單、卡片上,無論是餐館、美容會所、還是保健按摩,店面的地址大多都是在寫字樓、公寓或住宅多少層多少層。

朋友經常去的一家咖啡吧,租在寫字樓里,除了從各種團購app上搜索排名過來的,也幾乎沒什么散客,去消費的大多是熟客。和那些開在臨街門面的咖啡館相比,寫字樓的租金更低,老板經營壓力小,把心思都用在了服務上,咖啡館里坐一下午,反而氛圍會更好,而且消費價格比臨街門面的更低。

再看現在貴陽的一些寫字樓和公寓,慢慢開始生機勃勃,租金也是水漲船高;而一些過去無人問津被廢棄的別墅院落,近兩年發生了微妙的變化,很多搖身一變成了民宿、茶館、健身房、藝術培訓班等,業態還蠻豐富。

一個值得關注的細節是,到這些店里消費的,大多是些消費力還算不錯的青年男女、時尚白領,這些店里也很少散客,依靠從團購app上引流過來的熟客就足以支撐起經營。

可以看到,實體商鋪真正的競爭對手,電商可能只是其中的一個側面,住宅、寫字樓、公寓所帶來的真正威脅,正在逐步顯現。

為什么公寓、住宅、寫字樓里的業態,才是商鋪真正的威脅?這其實涉及到城市空間秩序的平權問題。

租在寫字樓、公寓、住宅里的業態,租金低是顯而易見的,藏在低租金背后的,是更好的服務體驗和精細化服務,不需要很多客流也能生存,客人少,就能做精細化,做個性化,這也切合了服務體驗式消費的趨勢。

△熱鬧繁華的花果園金融街

我們說:“人的一生當然要靠自我奮斗,當然也要考慮歷史的進程。”用到樓市上,也同樣適用,個人的投資眼光是一方面,但也不得不考慮樓市、商業業態的整體趨勢。

在過去,一個城市的空間秩序等級是極其森嚴的,相比普通臨街店面而言,各大銀行都更愿意選址十字路口,就連精確到十字路口,都還分著個三六九等(通常以西北角位置最旺)。

而如今的移動互聯網時代,現實中,只要看看貴陽日漸凋零的傳統CBD大十字周邊的臨街商鋪,和新興CBD花果園商圈的生機勃勃的寫字樓,就能一目了然。

商業活動的去中心化、廣泛化和城市空間秩序的平權化,使得地理位置對商業場所而言,變得越來越不重要了。貴陽大十字周邊的商鋪,對傳統秩序依賴度最高,所以它們最先沒落。

原有的空間秩序被打亂,并被重建,這是一個宏大的空間平權進程,這種趨勢,在過去的文章《組團視角下的貴陽:攤大餅,還是串珍珠?》,也有過類似的預測,結果反映在商業領域,也證明了我的判斷。

大環境、大趨勢都在變,投資樓市的邏輯也需要適應這種變化,否則,一個十字路口裝修豪華的臨街店面,經營狀況可能并不如一個租住在寫字樓高層的小店。

△人氣日漸冷清的貴陽老城區

很多做商鋪的粉絲,可能最近幾年也有切身的體會,租金漲幅不算大,反而租客的流動性也比過去高很多,長租又多金的租客越來越難找。

在感性層面的體會,他們可能是正確的,一些比較專業的數據也說明了這點:

Colliers International 給出的廣州服務式公寓市場調研,近幾年空置率在降低,租金逐步上升,增長率也相對較平穩,除2011年以外,并沒有特別大的波動。

北京的購物中心,近期以來,空置率實際上是有所抬頭的。

無論是廣州,還是北京,都是“春江水暖鴨先知”的城市,從中其實不難看出,購物中心的商鋪,整體局面都趕不上公寓、住宅的勢頭。

有一個數據是,城市人均商鋪占有面積高于1.5㎡時,商鋪的投資價值就開始下降,而很多城市都已經過于飽和。

△多彩貴州城正在打造的特色商業街區:節慶街

但凡事并無絕對,商業形態的物業也要分類來看,專業市場、商業步行街、商場shopping mall、住宅底商都各有各的特點,就好像貴陽現在炙手可熱的花果園商鋪,其中的住宅底商門面,還有購物中心的鋪面,都是承擔著可能是貴陽全市范圍內排序前面的高位租金,但仍然風生水起。

當然,不局限于花果園,此類活力十足或者潛力尚佳的商業類型,目前貴陽市面上值得關注的也并不是沒有,比如觀山湖區奧體商圈的華潤萬象潤街、雙龍空港板塊多彩貴州城的節慶街等。

而且,現在很多城市對于住改商,政策上都限制得很嚴,商鋪也并不是全然沒有任何機會。

總之,新興商業形態的出現和移動互聯網的時代烙印,成為當前投資樓市不得不考慮的兩個關鍵性要素,尤其是商鋪,需要更加慎重和審慎的心態。

來源:今日頭條

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