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從恒大半年報看許家印大刀闊斧實施戰略轉型

樓主:北岳恒山景區 時間:2019-08-02 12:20:45

科技苑

在2016年以3734億銷售額成為國內房企龍頭后,今年年初,許家印大刀闊斧啟動戰略轉型,提出要堅定實施發展戰略和發展模式的轉變。在發展戰略上,由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變;在發展模式上,由以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變。

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  從恒大最新發布的半年業績來看,公司不僅保持規模穩步增長,效益指標大幅提高,負債率更大降近一半。年初開始的一系列 “增利”、“減負”戰略舉措,讓恒大從“規模之王”朝“利潤之王”蛻變,實現更穩健的高質量增長。

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  半年凈利潤231億 “規模+效益”轉型成效凸顯

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  今年年初,許家印在內部會議上提出,恒大由“規模型”向“規模+效益型”轉變,此次半年報可看出轉型成效顯著。

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  在規模上,恒大繼續實現多個行業第一。首先,權益銷售規模第一。恒大以2730.9億的權益銷售額位列前7月權益銷售榜第一,權益銷售更能反映房企的真實實力。同時,恒大前7月實現合約銷售金額2882.5億,已完成4500億銷售目標的64%,參照現有貨值和近年來平均復合增長率,預計恒大全年銷售有望突破5000億。其次,資產規模第一。截至2017年6月30日,恒大總資產為1.5萬億,較2016年年底上升10.37%;2009年上市至今,恒大總資產增長近23倍。最后,土地儲備規模第一。截止2017年中期,恒大總土地儲備達2.76萬平方米。作為布局最廣的房企,恒大已進入全國223個城市,項目總數高達719個。

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  2012-2017年1-7月恒大地產銷售業績(億元)

數據來源:企業公告

??? 在保持規模優勢的同時,上半年恒大“效益”提升明顯:凈利潤231.3億,同比增長224.3%;房地產核心業務利潤273億,同比增長249.6%;歸屬股東利潤188.3億,同比大增832%,均創上市以來最高紀錄。利潤的大幅增長得益于恒大銷售的強勁推動,而近年來大力打造精品、提升產品附加值和嚴格的成本控制,都有助于其利潤持續高增長。

恒大2016年上半年—2017年上半年利潤指標(億元)

數據來源:企業公告

????從“三高一低”到“三低一高” 堅定轉型降負債

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  恒大在過往幾年以高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式,實現業績跨越式增長;但在行業背景轉變和“規模+效益”發展戰略的引導下,恒大開始向低負債、低杠桿、低成本、高利潤的“三低一高”發展模式轉型。

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  低負債:負債率大幅下降。今年以來恒大多舉措降低負債率。上半年,恒大還清了總額1129億的永續債,且成功引入700億戰略投資,并計劃引入第三輪300-500億戰略投資。截至2017年6月30日,恒大凈負債率同比大幅減半,資產負債率(剔除預收賬款)下降至75.5%,并計劃在2019年末降至55%左右。

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  低杠桿:實施土地儲備負增長。截至2017年6月,恒大項目總數達719個,總土地儲備約為2.76億平方米,原值達4576億元,世邦魏理仕評估值為9059億。一方面,恒大充足的土地儲備總量遠超其他房企;另一方面,恒大土地儲備優質,一二線城市占比到達72.6%。在擁有大量優質土地儲備的情況下,基于對現金流和利潤的雙重考量,恒大未來將采取更為謹慎的拿地策略以節省土地款項支出。恒大計劃從今年7月1日起的未來三年,土地儲備總量每年將下降5%-10%,相當于1000至2000萬平米。

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  低成本:標準化運營大力降三費。在設計、招標和銷售等環節,恒大嚴格實施標準化管理及運營模式,大大降低了營銷、管理、財務費用。恒大2017年上半年的銷售及管理費用率同比大降近一半。此外,財務成本也有明顯下降:上半年恒大合計發行63億美元優先票據,利率最低6.25%,期限長達8年,通過長債換短債、低息置換高息,恒大極大改善了債務結構,降低融資成本減少利息支出。

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  高周轉:大規模快速開發。截至2017年6月30日,恒大新開盤項目79個,在建項目547個。為了提升開發效率,恒大形成了“立即開發、快速建設、大規模開發、快速銷售,快速周轉”的模式,通過標準化運營及強大的執行力,確保項目拿地后4-6個月即可開盤,進一步提升資產周轉率和凈資產收益率。

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  多元產業發力 恒大童世界布局全國

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  2017年年初,恒大宣布已完成地產、金融、健康、文化旅游四大產業布局,并完成由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。作為文旅板塊的重要項目“恒大童世界”日前正式亮相。恒大計劃在全國范圍內布局15個童世界項目,落成后預計每個項目客流量超2000萬人次,年消費總額超200億元。憑借著獨特的中國文化內涵、先進的游樂科技、強大的品牌效應及客戶資源,我們預計恒大童世界將實現良好運營,推動恒大業績進一步提升。

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  總體看來,恒大正不斷鞏固原有優勢,在房地產主業規模穩步增長的同時,更著眼于追求增長質量的提升,并通過向“三低一高”發展模式轉型進一步降低負債率,實現持續高質量增長。此外,隨著公司完成向“房地產+服務業”轉型,金融、健康、旅游三大新產業將成為新的業績增長點。

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