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大利好傳來!合肥這里的房價,或將實現穩健增長!

樓主:大慶世騰駿興4S店 時間:2019-09-02 13:20:35

理工大學二手房

前幾天,合肥的朋友打電話,咨詢濱湖新區的房子能買嗎,現在單價1.8萬,他想來一套。他信誓旦旦的說,以后這里會大漲,至少翻一倍。和他聊了聊,最神奇的是從房子竟聊到了鋼鐵俠。朋友說,如果托尼·史塔克真想造出鋼鐵俠,最應該來合肥投資,理由是“合肥的黑科技很牛氣!”

綜合性國家科學中心

看過《鋼鐵俠》電影的都知道,托尼最厲害的裝備是機甲,力量之源是一個核聚變裝置。穿上機甲,由人變神。上九天,下五洋,縱橫馳騁,威力無比。朋友口中的牛氣的黑科技,正是合肥中科院等離子體所的大型科研裝置“EAST”—俗稱“人造太陽”。雖然這種“可控核聚變”技術尚處于初級實驗階段,但是每一次爆料都是大新聞,吸引全球目光。

令人驚訝的是,一個GDP不過萬億,人口不滿千萬,國內知名度一般的二線城市,竟有如此的科研實力,時不時爆大料。比如說“墨子號”量子衛星、科大訊飛(002230)的語音識別。印象中這樣的頂級黑科技,應該是京、滬、廣、深的專利,卻偏偏不斷在合肥被爆出。

查了一下資料,不起眼的合肥竟然有一個國家科學中心的頭銜。

目前的綜合性國家科學中心,有北京懷柔、上海張江和安徽合肥。我們知道,已經公布的國家中心城市有9個。但是國家科學中心僅有3個,未來可能有增加,但數量絕對有限,因為頂尖的科學家和科研資源很稀缺。

2017年,新華社發過一則消息,遴選了全球21個自然科學和社會科學

在人的基礎上還要有國家級重點實驗室、大科學裝置等科研平臺。這些平臺分布在全國各地的重點大學、科研機構當中。在地域上能夠相對集中布局的城市,鳳毛麟角。

合肥無疑是非常幸運的城市。國內同等規模的鄭州、濟南、石家莊、太原等二線城市,事實上很難參與這個級別競爭的。在合肥眾多新“帽子”中,“綜合性國家科學中心”,是比“長三角副中心城市、米字形高鐵樞紐”更重要的定位。

一所不能被忽視的大學

什么因素幫助合肥成就國家科學中心?合肥有將近800萬人口,有超過1萬平方公里的面積(與柏林、巴黎相近),有強大的制造業,也有建設成國際大都市的愿景,這些條件放到地廣人稀的西方,妥妥的就是中心城市了。但在人口稠密的中國中東部,類似的城市,一抓一把。看來一定還有其他因素,照亮了合肥。

一本世界頂級科學雜志可能給出了答案。2014年,科學期刊《自然》(Nature)所屬的自然出版集團,介紹了中國基礎研究產出最高的11個城市(北京、上海、香港、南京、武漢、合肥、杭州、長春、廣州、天津、深圳)。

其中,對北京、上海這些城市的介紹都是這個城市如何厲害。

獨有合肥的介紹與眾不同:

“合肥在許多年里都保持著低調。然而,隨著中國科學技術大學在理科研究中持續不斷地開辟新天地,這座城市正在進入全球視野。”

中國科學技術大學(USTC),對于國內外科技從業者來說,絕對是耳熟能詳。上文提到的“高被引科學家”,2017年,中科院共有55人(次)入選,在全球機構中排名第三,表現優異。其中,下屬研究所入選44人(次),中國科學技術大學入選5人(次)。

合肥國家科學中心的底氣就是,有望徹底改變世界的三大科技——量子信息、人工智能和可控核聚變,恰恰都是中國科學技術大學(USTC)的強項

高科技與高房價的關系

科學和技術,歷來是大國間競爭的焦點,投入不惜成本。高價格,本質上是對稀缺資源的占有。至于高科技與高房價之間的關系,人們關注的并不多。

比如傳統的觀點認為房價上漲原因有三:

1、人口流入,需求增加,有大量的消費人群;

2、貨幣超發,資金流向房地產,推高行業資金池;

3、土地供應控制,面粉太少,太貴。

這些觀念邏輯自洽,都沒有錯,但并不意味沒有新思考。2017年,著名經濟學家張五常在訪談節目《鳳凰會客廳》中表示,“北上廣深樓價高完全是因為高科技造成的”。這與人口、貨幣超發、土地管控導致的高房價完全不同。觀點很新穎,也許是這位香港經濟學家,眼中的香港與北上廣深,迥然不同的經濟基礎在房價上的映射。

目前北京的科創中心,主要還集中在中關村(000931)科學城。其他“兩城一區”尚在建設。中關村大街、知春路、學院路形成的“中知學”,就是中關村的核心,聚集了眾多科技企業。據《中國科學報》統計,2018年,中關村科學城,聚集的國家級高新技術企業突破1萬家;占全市企業總數的45%;獨角獸企業32家,占全國1/5;在全球范圍內僅次于硅谷地區,估值約1200億美元。

“中知學”地理擴散區域,也是海淀、北京的房價高峰。而買房置業的原生業主群體大部分是這些高科技企業的員工。域內的萬泉新新家園、太陽園、科育小區等社區,最早業主多來自四通、聯想、方正、神州數碼等,以及中科院、北理工、人大等高校。

從區域房價過去15年的表現看,從2000年-2003年的5、6千強勁上漲到2017年的均價12萬+,15年20-25倍。“中知學”無疑是整個北京樓市的風暴眼。

科技企業的創富能力是一個因素。即使每平幾千的房價,一套大三居也要近百萬,在當年也只有高收入群體買得起。自然聚集這類企業的科技城市,房價不會低。至于高的程度,2017年一季度,地產咨詢公司萊坊發布了全球豪宅指數。

報告把全球41個大城市分成兩大類:

金融中心:香港、倫敦、米蘭、紐約、上海、新加坡、悉尼、蘇黎世、東京

科技中心:班加羅爾、柏林、都柏林(愛爾蘭)、墨爾本、舊金山、首爾、斯德哥爾摩、臺北、多倫多

在分析兩類城市的豪宅漲幅情況之后發現,金融城市的年度漲幅為3.2%,而科技中心城市的漲幅高達7.4%,比金融城市高出一倍還多。

這類科技城市房價漲幅大、房價從低到高逆襲的例子有不少。比較突出的有舊金山,這里的房價碾壓美國前三大城市紐約、洛杉磯、芝加哥(下圖)。

舊金山房價(藍)高于美國其它大城市和全國均價(來源:經濟學人,單位:千美元)

由于“硅谷”臨近舊金山,使得當地高收入的高科技從業人員選擇舊金山大灣區作為居住地點,當地房價在36年內飆升至120萬美元,高居全美第一,舊金山房價漲了7倍,而紐約、洛杉磯只漲了6倍。

同樣的例子,在國內高科技企業集中,深圳新中心南山區也很明顯。房價已遠超曾經的中心城福田和羅湖。

由此得出一個結論,科技創新型城市的豪宅漲幅快于金融中心城市。

這進一步給選房提供了新思路——科技因素是選擇地點的重要參考。

再看合肥的國家科學中心(濱湖新區),覆蓋合肥高新區、經開區、出口加工區3個國家級開發區和空港經濟示范區等,總規劃面積達491平方公里。

3 月22日合肥的一場土拍,出讓土地6塊,936 畝,攬金124.47億元。其中濱湖BH2018-02 號地塊,引來30家房企競拍,包括一眾老手置地、融創、綠城,經過多輪廝殺,最終被融創以樓面價17099.91元/平方米競得。

濱湖新區大概率將超過傳統政務區,中心區,成為合肥價值新高地。

下一個10年

雖然科技創新與高房價存在聯系,但并不建議大家盲目投入。因為科技的突破并不是一帆風順。技術轉化落地、產品成熟上市都需要時間。

經濟長周期理論認為,在新技術爆發成熟期,經濟上行,隔一段時間成熟技術耗盡,新技術跟不上,這個時候市場全是老產品,老技術換馬甲,江湖騙子特別多,市場就會蕭條,投資下降,經濟就會下行。

舊的勢能在耗盡,新的勢能在聚集,我們需要慢下來。

至于合肥,更需要時間來打磨。即便最好的地段,沒有拿10年不放的決心,也不建議你去買。至于10年后合肥會怎樣:

兩個五年計劃落地,開工一批新項目,布局完成數個戰略新興產業集群。

GDP按年均增長8.5%計,總量8年后至少翻一番。

人口按去年凈流入12萬計,新增百萬以上,按熱點省會,年入20萬+計,新增200萬以上。

國家科學中心的起步區,估計50平方公里,大概率已經很成熟。

這時才看得見收獲。

關于下一個國家科學中心,深圳、武漢、成都、南京、西安等城市都在積極爭取。從分布看,京津冀有布局,長三角也有布局,還是兩個城市。目前看來,粵港澳大灣區的條件較成熟,落地的可能性最大。

來源:地產情報站(ID:dichanqbz),作者:京竹山

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