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商品房交付條件中對“一戶一表”約定不明的應對思路

樓主:179中職業體驗學習平臺 時間:2019-06-12 01:02:08

保稅區二手房

來源:無訟閱讀 ? 作者:王情操[北京盈科(重慶)律師事務所]

房地產開發商在開發項目的時候往往都會因為規劃的要求或滿足小區周邊商業的需求,在開發住宅的同時按照一定的比例修建商業,類似裙樓、底商等情況。

在制定合同模板的時候,公司為了圖省事就可能將住宅用的商品房買賣合同直接套用到了商業上去,在合同附件交付標準上出現“用電:一戶一表”這樣的字樣。

有些業主就會要求開發商根據合同約定按照住宅一戶一表的模式為其提供獨立計價的電表以減少繳納公攤部分的用電費用。

本文以開發商的角度結合實際辦案經驗分享一下自己的應對思路。

首先,從商品房買賣合同內容上去尋找依據,證明所表述的“一戶一表”只是對硬件設備的約定。

一、合同正本中都有類似:《商品房買賣合同》合同第七條“交房期限及交付條件:(二)本商品房交付時應符合以下條件:(1)本商品房已通過竣工驗收備案登記,取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》”;

第十六條 商品房質量、裝飾、設備標準的約定:“甲方交付使用的商品房的建筑材料、設備安裝標準應符合雙方約定(附件三)的標準,該商品房系裝修房的,裝修標準還應符合雙方約定(附件四)的約定……”

合同的這些條款對應的都是商品房在交付時應滿足的各項基礎設施安裝條件。

二、既然是合同,那都應該有合同相對方對合同內容進行真實意思表示。

如果業主依據商品房買賣合同的交付標準來要求開發商為其辦理由供電公司直接計價的一戶一表,就不單單只是開發商和業主雙方的關系,目的是想和供電公司直接建立供用電合同關系,為其獨立開設賬戶進行結算。

這個訴求

單從開發商提供的商品房買賣合同中交付標準為“一戶一表”這幾個字樣中并不能體現出如此多的信息,即便是要求開發商為其代辦該項業務,那也應該是開發商所業主委托代為辦理相關業務,這卻是一個委托合同關系,委托合同中同樣需要明確委托人、受委托人以及委托事項,交付標準中亦無法體現出這類意思。

其次,對?“一戶一表”這個詞的理解上去分析。

業主所稱的“一戶一表”是指的《供電營業規則》中所表述的一詞,系指居民生活用電由供電企業直接供電、抄表、收費、服務到戶。

該解釋屬于居民供電技術規定中的解釋,且規定中也明確提及該解釋僅適用于該規定,不能擴大解釋或類比適用。

之所以《供電營業規則》會對該詞在特定情形下進行解釋,說明該詞并非專業術語,日常運用中也是對硬件設施的約定。而商品房買賣合同中約定的一戶一表的含義應從合同本身想實現且可以實現的目的出發。

住宅用電是居民生活用電按照居民用電計費標準,采用的是公用供電設施,其設施設備屬于供電局所有,商業用電是從事商品交換、提供有償服務等的電力用戶的用電,按照商業用電計費標準,采用的是專用供電設施,其設施設備屬于開發商所有。

無論從計價方式還是用電性質上來看都是采用完全不同的規則和操作模式,強行將住宅中規定的“一戶一表”套用到商業的用電模式中來是不符合合同本意的,有違真實意思的表示。

所以,即便商品房買賣合同可能被認定為格式合同,也不能依據格式合同的認定標準來判斷,而是應該結合具體商鋪所在地商業電力供應部門的實際管理情況及其實際所需等綜合認定為宜。

再則,從供用電行業慣例上去判斷。

電力供應部門對商業并不是直接進行分戶管理,而是采取安裝一個總表在開發商名下,再由開發商安裝分表到各門市計量供電的方式,此既是電力供應部門對商業門市供電管理的慣常做法,也是其行使管理職能的具體體現,開發商作為高壓供電合同的相對人和電力使用人,亦要遵循此管理方式。

且開發商在項目開發建設過程中供電部門就已經對輸電線路、輸電方式進行了整體規劃,對整個項目所涉及住房及門市用電配置進行統一測算,無論從法律層面還是行政管理層面上看,均是符合國家要求的。

最后,執行上也存在無法履行的可能。

假設要進行變更,那新裝用電牽涉到國家有關政策和規定、電網規劃、國土規劃、環保評估、用戶需求以及項目供電條件等具體因素,最終是否落實安裝具有不確定性且還需進行現場開挖,另接輸電線,也需要加裝設備,在實際執行中存在執行不能的情況。

根據國家對電力供應和使用實行節約用電、計劃用電的管理原則,重新安裝應當以不能滿足實際所需為前提,在開發商為業主提供的電力裝置已經完全滿足業主使用和合同約定的情況下,堅持要求變更全部供電方式系是對電力資源一種浪費,其行為不具經濟性,且這也不符合因為未提供住宅用“一戶一表”導致業主用電不能,合同目的不能實現而解除合同的法定解除條件。

綜上所述,從各種角度來分析,業主的這種訴求都不應該得到支持,但是作為合同擬定方,在擬定合同時更加注意各種用詞的嚴謹性則會大大減少合同糾紛,提供公司運營效率。

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